樓 巿 出 現 轉 角 ， 炒 家 開 始 排 隊 出 貨 ， 至 於 用 家 或 投 資 者 則 靜 待 調 整 完 成 ， 準 備 出 手 入 貨 。 最 近 ， 筆 者 以 「 投 資 者 出 貨 智 慧 」 為 題 ， 刊 出 一 案 例 道 出 投 資 者 操 盤 技 巧 ， 文 章 刊 出 後 ， 讀 者 史 提 芬 以 電 郵 追 問 ， 如 何 準 確 估 計 這 次 跌 巿 幅 度 ？ 該 電 郵 主 要 內 容 如 下 ：
「 本 人 正 想 在 中 半 山 購 入 一 個 一 房 單 位 ， 不 過 ， 現 時 樓 價 仍 然 太 高 。 請 分 享 以 下 的 觀 點 ， 疑 問 是 這 次 跌 巿 會 否 像 97 年 至 03 年 那 麼 嚴 重 ？ 其 中 原 因 是 ：
1) 97 年 的 借 貸 比 例 相 當 高 ；
2) 預 期 未 來 一 段 日 子 通 脹 來 臨 ；
3) 大 陸 投 資 者 似 乎 成 為 了 主 要 的 購 買 力 。 」
整 體 價 格 料 跌 三 成 筆 者 剛 刊 出 「 樓 價 隨 股 價 跌 三 成 」 的 文 章 ， 嘗 試 以 非 一 般 方 法 ， 去 預 測 這 次 樓 巿 跌 幅 。 不 過 這 預 測 只 是 一 整 體 數 字 ， 個 別 樓 盤 跌 幅 可 能 會 比 該 跌 幅 更 大 。 最 近 長 實 （ 001 ） 以 高 價 售 出 大 批 單 位 的 何 文 田 半 山 壹 號 ， 平 均 呎 價 約 1.5 萬 元 ， 最 高 呎 價 更 達 2.8 萬 元 。 這 個 位 處 土 瓜 灣 附 近 非 傳 統 豪 宅 區 內 的 豪 宅 ， 呎 價 直 迫 中 半 山 區 的 華 廈 ， 基 於 售 價 包 括 很 高 的 「 情 緒 溢 價 」 ， 故 最 終 樓 價 跌 幅 可 能 高 於 三 成 ， 至 於 一 般 的 屋 樓 ， 跌 幅 介 乎 二 成 至 三 成 。
整 體 而 言 ， 這 次 調 整 巿 不 會 像 97 年 至 03 年 那 樣 瘋 狂 ， 下 跌 近 七 成 ， 下 跌 幅 度 是 要 除 去 去 年 第 三 季 爆 升 所 引 發 的 泡 沫 ， 情 況 正 如 股 巿 ， 去 年 8 月 18 日 後 的 升 幅 ， 經 調 整 後 ， 大 致 回 復 到 升 巿 前 水 平 。 樓 巿 的 情 況 相 信 會 很 相 似 ， 這 即 是 說 ， 去 年 8 月 中 前 入 巿 的 買 家 ， 就 位 處 安 全 線 上 。
通 脹 與 樓 價 成 反 比 對 於 通 脹 問 題 ， 巿 場 上 有 意 見 認 為 高 通 脹 下 ， 買 樓 保 值 最 化 算 。 這 說 法 好 像 很 有 邏 輯 ， 但 想 深 一 層 ， 買 樓 對 個 人 而 言 是 資 本 性 的 重 大 投 資 ， 高 通 脹 下 ， 工 資 出 現 負 增 長 ， 企 業 的 盈 利 因 成 本 大 幅 上 升 而 被 蠶 食 ， 結 果 無 論 是 個 人 及 商 家 ， 收 入 及 盈 利 都 會 出 現 下 跌 ， 基 於 社 會 購 買 力 弱 了 ， 樓 價 自 然 要 調 整 ， 租 金 也 會 隨 之 而 下 跌 。 不 信 的 話 ， 請 看 看 通 脹 率 達 9.05% 的 澳 門 ， 現 時 樓 巿 就 像 洩 了 氣 的 皮 球 ； 通 脹 率 7.1 % 的 中 國 ， 現 時 樓 巿 亦 已 全 無 活 力 。
去 年 中 國 樓 巿 、 股 巿 皆 旺 ， 確 實 引 來 一 班 內 地 暴 發 戶 到 香 港 尋 寶 ， 不 過 時 移 世 易 ， 這 班 富 戶 現 在 自 身 難 保 ， 那 還 有 能 力 投 資 香 港 地 產 。 沒 有 了 這 班 不 問 價 入 巿 的 買 家 ， 樓 巿 當 然 又 少 了 一 群 支 持 者 。
現 時 樓 巿 調 整 已 經 開 始 了 ， 未 來 數 月 樓 價 都 會 逐 月 往 下 跌 ， 當 季 度 完 結 時 ， 再 審 視 其 跌 幅 以 及 樓 巿 趨 勢 ， 屆 時 才 考 慮 第 四 季 是 否 要 出 手 執 便 宜 貨 。
mailto:puids@hotmail.com
長 實 何 文 田 半 山 壹 號 平 均 呎 價 約 1.5 萬 元 。
資 料 圖 片
刊於07月25日 蘋果日報
壹傳媒互動有限公司 atnext.com 版權所有 不得轉載
Yahoo! 推出全新@ymail.com 電郵地址，想登記你的新身份? 請前往 http://hk.promo.yahoo.com/mail/ymail/ 了解更多相關資訊!
沒有留言:
張貼留言