落重藥 打炒家
2010年11月20日【本報訊】樓價有升無跌,政府終狠下重鎚打擊炒家。財政司司長曾俊華昨宣佈即時實施三項打擊炒樓措施,包括向兩年內轉售同一物業的買賣雙方,徵收最高相等於樓價 15%的額外印花稅;將 800萬元以上樓宇的按揭成數降低至六成,而 1,200萬元以上更降至五成;以及取消遲交印花稅安排。政府表明,如措施成效不彰會再出招抑炒風。經濟學者認為三招能有效遏止炒樓活動,但樓價不會因而大瀉。
記者:馮永堅 呂雪玲
今次是政府推出「置安心」計劃及限制單位發水等規限後,年內第四度推出壓制樓價措施。
曾俊華昨多次以不正常來形容目前的樓市,並拋出一大堆「不正常」數據來支持要用重招對付炒家。他指,目前樓價升幅遠超市民收入, 08年第四季供樓負擔比率為 32%,今年第三季已急升至 42%;一旦加息 3%,負擔比率更會升至 54%。此外,今年頭 9個月,持貨一年內轉手的單位較去年同期激增 1.1倍,其中 84%單位屬 300萬元以下,顯示炒風已蔓延至中下價樓,「炒家利用亢奮氣氛,吸引市民入市」。
今起簽正式合約即納規管
金管局總裁陳德霖
壓炒家三招中,以引入額外印花稅最辣。政府在現行徵收最高 4.25%的印花稅上,分三級額外徵收印花稅。從今日起,如在 6個月內轉售同一個單位,會被徵相等於樓價的 15%稅率;在 6至 12個月徵 10%; 12至 24個月就徵 5%,「真正用家好少會兩年內買賣物業,應該唔會受影響」。即使在今日前簽訂臨時買賣合約,但未簽正式合約的單位,也會被納入徵收額外印花稅的範圍。此外,當局再不容許買賣雙方遲交印花稅。
部份用家將被新措施殃及
新措施宣佈後,有和富花園業主即劈價逾 200萬求售。
黃冠華攝
除徵額外印花稅增加炒家成本,金管局昨同時出招收緊按揭成數,範圍並由自住物業擴展至非自住住宅、公司名義持有住宅及工商物業。
至於非自住物業按揭成數統一為上限 50%。自住物業方面,價值 1,200萬元或以上物業按揭成數上限由 6成降至 5成; 800萬元至 1,200萬元以下由 7成降至 6成,最高貸款額上限不超過 600萬元; 800萬元以下按揭成數則維持 7成,但最高貸款額不能超過 480萬元,換言之 800萬元樓實際只可借 6成。
曾俊華說,有關措施是針對炒家,如成效不彰會再推出更多、更辣的措施。金管局總裁陳德霖承認,措施或影響一些實際有需要的邊緣用家,然而金管局已盡量作出平衡。他表示,會密切留意巿場及宏觀環境變化,有需要時再作適當調校。
學者:短期樓價料跌 3%
政府消息人士指出,今次落重藥打擊炒樓,主要想向市場顯示政府是有決心,也有能力遏抑炒風;又指目前樓價已去到不合理水平,真正用家在這時候入市,要面對相當大的風險,政府也不想出現大批負資產業主,所以不鼓勵用家在這個時候入市,「真係自住嘅,其實遲一、兩年買樓都得,唔需要家樓價咁高仲入市」。
措施可減少投機活動,但未必有效壓低樓價。經濟學者關焯照說,今次遏抑樓市炒風力度明顯比之前強,又認為提高兩年內轉售物業的印花稅,將大大增加短期炒賣的成本,估計短期樓價會下調約 3%。
恒生管理學院商學院院長蘇偉文指新措施有效遏抑短期炒賣,而政府目標是打擊炒賣而非降低樓價,所以市民不要期望樓價會因此明顯下調。
銀行及地產界人士均認為,投機成本大增下,交投必然萎縮,樓價可望暫時鎖頂,仍持有物業未能脫手人士,或傾向放租減輕損失,令租金增長放緩,有利紓減通脹壓力。
政府打擊炒樓三招
1)樓宇買賣在原有印花稅(最高為成交價的 4.25%)外徵收額外印花稅,稅率分 3級
物業轉售:• 6個月內
稅率: 15%
物業轉售:• 6-12個月
稅率: 10%
物業轉售:• 12-24個月
稅率: 5%
2)取消延遲交印花稅,買賣雙方不可延遲繳交印花稅
3)降低物業按揭成數
物業成交價:•$1,200萬或以上
按揭上限: 50%
物業成交價:•$800萬-$1,200萬以下
按揭上限: 60%
物業成交價:•$800萬以下
按揭上限: 70%
物業成交價:•非自住、公司名義持有住宅
按揭上限: 50%
財政司司長
一手冷清 二手劈價
2010年11月20日【本報訊】政府出辣招,樓市即吹淡風。早前與政府就收緊發水樓措施展開罵戰的長實,旗下大圍新盤盛薈,昨晚開售即觸礁;太古地產的西半山蔚然今日開賣,成新招下首個受影響新盤。二手市場方面,有賣家昨晚即時劈價。
長實不信政府玩整蠱
長實表示,盛薈首批 108伙於開售 1小時沽清。惟現場消息指,首批單位賣出後,售樓處已顯得冷清,料整晚賣近 180伙,較 1期名城今年 3月通宵賣逾 400伙,大相逕庭。市傳該盤昨早已偷步趕於政府公佈措施前賣出 40伙,惟長實否認。
據知,有指一組內地團斥資 2億大手掃入 20伙盛薈,另有 4至 5組內地客連購 8伙,估計昨晚 30%買家為內地客。
官商罵戰不足一周,政府即出招打壓樓市,適逢長實同日開售新盤,有指政府有整蠱長實之嫌,但長實執董趙國雄回應指,不認為政府玩整蠱,相信措施針對炒家。然而,趙說「樓市旺咗咁耐先出手」,意味政府出手太慢。
二手市場則於政府公佈新措施後即有反應。世紀 21董事黃文龍表示,北角丹拿花園 2座中層 A室,一名投資者日前與業主洽商以 600萬元成交,打算昨晚簽約,但知悉政府出招,即放棄入市。
港達物業董事洪培根說,屯門有內地炒家全線劈價 15項物業求售,普遍減價 3至 5%,其中上月底以 290萬元購入海景花園 6座 1152方呎單位,曾開價 375萬元,昨急劈 8%至 345萬元放售。
新措施下假設成交案例
沙田第一城 31座中層
單位面積: 562方呎
買入日期: 20/11/2010
買入價: 290萬元
賣出價: 350萬元
持貨 6個月內:額外收稅 15%,即 52.5萬元
持貨 6至 12個月內:額外收稅 10%,即 35萬元
持貨 12至 24個月內:額外收稅 5%,即 17.5萬元
參照內地「組合拳」模式
2010年11月20日面對豪宅拉動整體樓市急升,政府屢次施壓卻未能見效,落藥方向亦由最初聚焦收緊銀行按揭,變為更多參照內地「組合拳」(配套措施)模式,及仿效周邊地區徵收稅款等行政措施,冀一洗炒家對當局招數僅屬「紙老虎」形象。
金管局總裁陳德霖去年 10月初甫上任,見豪宅升勢不止,即急召 5大銀行共商對策,旋即公佈對 2,000萬元以上豪宅,貸款上限由 7成降至 6成,當時銀行及地產界已指出,現時買家主要為內地人,他們資金充裕,毋須申請按揭,收緊豪宅樓按只屬象徵意義。
舊招施壓無效
果然,樓價勢如破竹,炒風逐步由豪宅蔓延至 1,000多萬元或以下的中細價樓。其間,政府無論官方或私下聚會,均敦促銀行審慎管理樓按風險,另邊廂亦擴大戰線,將打壓重點移向樓花開售及限制發水樓措施,接連於 8月中推出壓抑炒風的 3招 14式,金管局並再聯手將豪宅 6成按揭界線下調至 1,200萬元物業。是次財爺向短期物業轉售,開徵三級額外印花稅,更被市場喻為史上「最辣」打壓炒風招式。
本報記者
歷來最辣招 或再炮製負資產
2010年11月20日
【本報訊】政府之前連番出招壓樓市,都被譏諷為「冇料到」,昨日終肯「痛下毒手」,向所有中短炒家施加懲罰性徵稅,加重他們的炒賣成本;且又進一步收緊按揭成數至最低僅五成,都是前所未有的辣招。
代理料短期樓價跌 5%
香港地少人多的先天環境,培養出香港人熱衷炒樓的習性,無論港英政府或現時的特區政府,過去屢次面對樓市瘋狂時,都會推出一系列打壓樓市措施。然而,無論是 94年、 97年抑或今年推出的措施,大部份都是針對一手物業炒賣,如禁絕樓花期內轉售、提高買樓定金、限期推盤及以抽籤登記賣樓等。涉及整體樓市的措施,過去一直未有大刀闊斧的動作。今次政府卻在現行印花稅制下,針對兩年內將物業轉售的中短線炒家。
中原地產董事總經理陳永傑認為今次招數極辣,為其入行數十年未見,相信也是前所未有。他指措施擺明趕絕中短線炒賣活動;按揭低至五成,又大大加重入市成本。估計由現在至下月底的短期成交量會大跌三至五成,回落至約 6,000多宗,明年首季「都唔會有好景 o架喇」,最多可維持 6,000至 7,000宗水平;至於未來個半月樓價會跌 5%。
香港置業行政總裁李志成也認為招數狠,因兩年內轉售,無論賣樓賺蝕都要被徵額外印花稅,中短線炒家勢將大減,保守估計短期成交量跌逾兩成,短期內或會出現撻定個案。資深投資者科達地產主席湯君明直言,政府向短炒住宅市場徵重稅影響較大,料未來數月肯定「有價冇市」,早前入市的買家隨時變成負資產苦主。他指,現時樓市泡沫已經越吹越大,「隨時自己會爆,但政府出招,即係走去篤吓佢,等佢快啲爆」。他預期,成個樓市會「呆咗,有價冇市」。
物業升值 15%才有利潤
恒生銀行總經理馮孝忠認為,新招應對打擊炒家入市意欲有實際作用,連同額外印花稅後,半年內轉手物業需最少升逾 15%才有利可圖,料樓宇交投會即時受影響而減低,價格飆升情況應會收斂,仍持有物業而未能脫手的炒家,亦可能將新盤放租,有助紓緩上揚的租金並減輕通脹壓力。
星展唯高達研究部主管張一鳴指出,新招夠辣,雖然措施針對炒家,不過相信短期亦會影響用家置業氣氛,相信樓市成交量方面,將會淡靜好一段時間。
工商物業料成交大減
2010年11月20日【本報訊】政府防止資產泡沫爆破,防患未然出招壓樓市,除關注影響民生的住宅市場外,亦即時收緊非住宅物業按揭成數至上限 50%,以防銀行過度借貸。資深工商物業投資者卻認為,收緊按揭對商廈買賣交投勢造成負面影響,短線成交料大減。
要作長線持有收租
金管局副總裁阮國恒解釋,過去經驗說明,在物業市道低迷時,住宅樓宇按揭貸款的不良貸款率仍能維持低水平,最差亦只是 03年 6月的 1.65%,相反 99年至 04年間,個別銀行的工商物業按揭貸款不良率高達雙位數,風險更大;而且留意到有關貸款增幅越來越多,局限有關按揭成數有效壓抑炒風。
一名活躍炒賣工商舖投資者指,新措施雖只涉及按揭成數,但卻對買家造成心理影響,變成無人承接。他估計,未來成交將會大減。
近年活躍投資商廈的紀惠集團董事廖偉麟說,措施對商廈買賣交投勢造成負面影響,打擊投機活動。他每次入市俱只承造四至五成樓按,故影響不大,但料短線轉手成交大減,要長線持有收租。人稱「炮哥」的資深投資者陳清白,認為今次政府相當重手,「一班業餘炒家肯定消失」;資深職業炒家則有感樓市值博率不高,早前已沒有大舉入市。
【本報訊】政府辣招打擊炒樓活動,但亦殃及池魚,令真正用家也要納重稅。買家如果今日入市買樓,卻不幸遇上經濟困難或身患頑疾,急需賣樓套現,也要繳交額外印花稅。政府消息人士表示,不能有太多豁免以免引起執行上的困難。 根據現行稅務條例,凡近親轉讓(如父子)、因單位擁有人過身而轉讓物業予承繼人,及因單位擁有人破產等而轉售物業,可豁免繳交印花稅。消息人士指,這些現行規定也適用於額外印花稅。不過,如果買家今日入市,但不幸發現身患癌症或失業,需即時賣樓醫病或減輕負擔,其額外印花稅就不獲豁免。消息人士相信,大部份用家都不會在兩年內轉售物業,加上現行法例已有多項豁免印花稅措施,如再加入其他豁免類別,擔心執行時有困難。 Q:買樓人士因病或經濟困難急需賣樓套現,額外印花稅可否獲豁免﹖殃及池魚 用家納重稅
2010年11月20日難杜絕買外地公司炒樓
此外,消息人士承認,很難杜絕有人買入外地註冊公司炒賣單位,以逃避額外印花稅,「家都有咁嘅現象,係好難追討得到」。消息人士續指,現時以外地註冊公司炒賣單位宗數並不多,也不擔心引入額外印花稅後,會有人利用此途徑避稅,「你買一間外地註冊公司要接收埋佢哋啲負債,都有一定風險」。物業繳付額外印花稅 Q&A
2010年11月20日
A:不可以。根據現行稅務條例已有多項獲豁免,但不包括因病及經濟困難,政府指如增加豁免範圍,執行上會困難。
Q:如只簽臨時買賣合約買賣單位(即摩貨),是否要繳交額外印花稅﹖
A:要。即使是簽訂臨時買賣合約也要交印花稅。
Q:在甚麼情況下須繳納額外印花稅﹖
A:交易涉及買賣住宅物業;賣方於 11月 20日或以後才獲取有關物業;及賣方購入有關物業後於 24個月或以內出售該物業。
Q:買家還是賣家須繳付額外印花稅﹖
A:買賣雙方要共同及個別負上繳付額外印花稅的法律責任。
Q:對在 11月 20日前簽訂臨時買賣合約,但在該日後才簽署正式買賣合約的買家是否不公平﹖
A:臨時買賣合約無約束力,亦不能將物業的權益轉讓給買家,所以在法理上不構成轉讓物業權益。但如果臨時買賣合約內列明雙方必買必賣,有關新措施將不適用。
Q:如何界定買樓及賣樓日期﹖
A:買賣雙方簽署一份有約束力的樓宇買賣合約的日期,一般為正式買賣合約的日期。如臨時買賣合約訂明雙方必買必賣,該臨時買賣合約日期亦可算是買賣日期。
Q:為甚麼買家要負上額外印花稅的責任﹖
A:印花稅一向是買賣雙方共負的責任。買家作為買賣合約的使用者,應有責任確保文件已完稅。此外,有關措施有助執法。
Q:在甚麼情況下可獲豁免繳交額外印花稅﹖
A:在買賣合約提名近親人士(即父母、配偶或子女)取得樓契;把物業權益出售或轉讓與近親人士;因破產或強制清盤而出售物業;將物業出售或轉讓與政府。
Q:在持有物業後 24個月內轉售,假如沒有獲利,額外印花稅會否獲豁免﹖
A:額外印花稅並不是利得稅,不會考慮有關交易的賺蝕情況而會一律徵稅。
Q:如果後來取消有關交易,可否申請退回已繳交的額外印花稅﹖
A:有關人士可於取消交易後兩年內申請退回已繳交的額外印花稅,但僅限於非轉售個案。
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