何謂銀主盤

換樓錦囊 何謂銀主盤 邱家邦 祥益地產營業經理 2007 年 12 月 4 日 (1000) 　　　　文字大小    　　 於 《 DREAM HOUSE》 雜 誌 內 連 載 「銀主盤」是指物業業主在按揭期間拖欠樓宇按揭無力還款，根據按揭條款，以及《物業轉易及財產條例》規定，銀行可透過法律途徑向法庭申請破產令收樓，收樓後，銀行有權出售有關物業，該物權俗稱為銀主盤。 用什麼途徑可得知銀主盤 銀行由提出收樓申請通常需6個月至12個月，當銀行收到物業後會透過兩個途徑放盤於市場： 1.會直接委託該區地產代理放盤； 2.會經拍賣行進行拍賣，以價高者得形式出售，但拍賣價必須高出銀行要求底價才可成交，而銀行底價通常都高於拍賣開價。 購買銀主盤前要注意事項 銀主貨涉及不少錢債問題，故買家在購買時，須加倍注意以下幾點 : (1) 買家應該親自委託律師查契，確保樓契清晰，是否有僭建或其他產權負擔等，買家應親身到物業現場視察是否有僭建或間隔不符的情況 (2) 購買物業前先找銀行估價，做好按揭準備； (3) 要查清楚上手業主是否已繳清電費、水費、管理費及差餉地租等，如果有拖欠以上費用時，有關債權人可向法庭申請「釘契」，買方要成功\購得有關銀主盤必先「起釘」，因此買方必須清楚有關欠費及起釘費用是否由銀行負責 銀主合約往往都有特定條文，條文的要求則要視乎個別銀行而有所不同，而以下為通常都會出現的要點： 1.大部分銀行不會承擔單位之前所欠的全數債項，而需由新買家承擔，買家應在購買前了解清楚； 2.買家不得「踢契」，銀主盤的合約通常是以必買合約形式簽署，買家亦不得以業權有問題，或業權有污點作為「踢契」藉口，因此買家若想確保購買之銀主盤業權完整，在交易前最好先聘請律師向銀行律師索取樓契詳細查閱\，買方律師不可以就業權作出質詢； 3.賣方並不負責清理物業�的任何雜物； 4.賣方只負責賣物業之業權，不會確保物業內設備的完整性； 5.賣方不同意買方於交吉交易前轉名或轉售 購買銀主盤流程 基本上與購買普通二手樓盤並無差異，但要留意銀主盤有部份銀行會定下成交時間為一個月，買方要留意在申請個人按揭方面會否存有問題。 購買銀主盤之上會按揭問題 銀主盤與一般二手樓盤按揭上會大致相同，同樣可視乎買家要求做到7成或以上之按揭。 購買銀主盤後出租或轉讓問題 購買銀主盤於交吉交易前，鑑於銀主合約上之條款，買家是不可以轉讓，但當交吉交易後買家可隨意出租或轉讓，只需留意買方所做的按揭條款有否其他限制。

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