樓市龍年 唔散都幾難

生果日報 - 2012年01月29日

樓市龍年　唔散都幾難

投資導航:龍年樓市大散格

2012年01月29日

農曆年假剛過,公眾假期完了,你可能請多了幾日假,放足一星期。正值新正頭,你充份感受到一片喜氣洋洋的節日氣氛之餘,更覺得零售市道暢旺,再看股票機,發現新曆年後港股重上二萬點,你不期然對甚麼外圍經濟不穩之說嗤之以鼻,並覺得龍年樓市差極有個譜,正好初七無市無幹無年拜,路過地產舖見「個價幾啱」,你心郁郁……「投資導航」打算告訴你樓市三幾件劈價事,若你想買樓,不妨停一停,諗一諗!

低價沽樓
留銀彈過冬　富豪齊掟貨

平日富豪愛說豪宅「賣咗買唔返」,隨着市道每況愈下,已漸漸用行動否定此一說法。自 9月開始,富豪名人已陸續放盤賣豪宅,近期見勢色唔對紛紛劈價求售。有錢人「賤價掟貨」,留銀彈過冬,樓市有多好可想而知。
低調富豪袁立明去年 9月開始放售山頂裕熙園 E屋, 4307方呎,鄰居為特首候選人梁振英,原叫價 3億元,代理估計市價值約 2.8億至 3億元,但最終僅以 2.2億元賣出,呎價 5.1萬元,劈價幅度達 27%。半年間袁氏已沽 5項豪宅,抽水 4.6億元。

李寧賤價賣香島道大宅

「體操王子」李寧的香島道 33號大宅,去年洋房開始在市場放售,高峯期曾索價 4.8億元,連隨降價後以 3億元沽出,呎價 4.9萬元,低過最高叫價 37.5%,亦較市場預期約 3.3至 3.5億元低 9%至 14%。此外,藝人鄺美雲亦以 1.26億元出售壽臣山文禮苑,呎價 3.5萬元。
月前,何超瓊、何超鳳為董事之一的註冊公司以 8300萬元沽出九龍站豪宅君臨天下特色戶;何東後人亦以 4.68億元沽出渣甸山谷柏道 19號獨立地段別墅。新舊貴族齊齊掟貨,更難令市場對後市有信心。
持貨者一樣在伺機減價出貨。新加坡基金持有的舂坎角南埼,消息指,近日積極拆售其中兩幢,包括正以意向價 2.3億元拆售 4578方呎「細屋」薈墅,呎價 5萬元。新修訂價較早前 2.8億元已放軟 18%。同區赤柱連同連租約放售的洋房,合共約 50幢一手大屋供應。
富豪最能掌握經濟及樓市脈絡,現時豪宅市道呈「不愁無貨賣,只怕冇人買」之勢,執到寶未必好!

成交大縮
內地客撤資　假豪宅冧價

本港不少中檔樓盤向來以豪宅形象包裝,吸引內地買家落叠。但銀根持續抽緊,已令到內地客源大幅減少。深受內地客捧場的西九樓盤,縱使劈價盤湧現仍乏人問津。香港置業透露,九龍站附近物業去年上半年成交量一直保持平穩,惟下半年情況急轉直下,成交宗數由年頭 1月約 110宗,一直跌至年中的四、五十宗,上月更不足十宗。

半山壹號跌到屋邨價

成交量一直下降,究其原因為內地客逐步撤退。去年底開賣的西九龍御金.國峯大賣高鐵概念,但樓市氣氛低迷,最終只能貼近同區二手價 1.3萬元開售,亦顯示發展商看淡後市,積極減價散貨尾。
另外,毗鄰屋邨的何文田半山壹號,近月蝕讓之聲四起,繼上月冬至前夕錄勁蝕 540萬元個案後,過年前再錄一宗損手個案,一個三房單位以 1480萬元沽出,連使費蝕近 200萬元,成交價更較 3間主要銀行估價低出 12%至近兩成,低市價約 6%至 7%,呎價跌至 9046元,豪宅貨淪為屋邨價。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指,金管局於去年中收緊按揭成數上限,購買 1000萬元或以上的物業,本地人按揭貸款最高成數五成,而非本地人按揭貸款最高成數僅四成。據該行研究部資料顯示, 1000萬元或以上物業內地客戶比例,由去年中近四成跌至 11月的僅 16%,可見內地買家已開始撤離本地中高價樓市,沽售潮將進一步衝擊本港樓市。

重災區
將軍澳荃灣　貨多累樓價

政府落重藥打壓樓市炒風漸見成效,歐美經濟不景,中國經濟增長亦見放緩,三面夾擊下,本地樓市回落勢所難免。
利嘉閣資料顯示,今年將軍澳及荃灣區分別有 3425伙及 1791伙可供發售,佔新供應近 21%,加上荃灣西站灣畔地皮流標,城畔由華懋以 26億「賤價」中標,將軍澳地皮則由會德豐（020）以 18.6億元低價批出,勢令兩區成為樓價急跌的重災區!

長實或低價散貨

本地地產股中,超人長實（001）劈價最狼最狠,偏偏長實於兩區均揸重貨,包括荃灣西項目、將軍澳日出康城 3期及將軍澳 85A區項目,涉及逾 5000個單位,如全數推出市場,勢必推冧區內二手市場。
以將軍澳 85A區項目為例,單位數量多達 1777伙,並鄰近日出康城及區內堆填區,環境欠佳,加上供應源源不絕,估計長實或低價散貨,務求令資金盡快回籠。
近日將軍澳樓市再有壞消息,政府公佈 25個初步填海選址中,將軍澳就佔兩個,且屬中型發展規模(面積 30至 100公頃),區內地價及樓價或會長期低迷。
荃灣西站上蓋項目單位亦達 1720伙,雖然附近配套較完善,距離市區路程相對較短,但以灣畔及城畔地皮的招標結果分析,港鐵沿線項目已非樓價保證,同區其他樓盤恐怕慢慢陰乾!

《專家意見》
最差跌一半

中原集團董事施永青:
「樓市受到世界大環境影響,關鍵係中國會否因為歐美而崩潰,若內地成功轉型至內需支持經濟, GDP增長保持 8%以上,本港樓價便有排衝,這情況下,快則第二季見底,慢則第三季見底,至於豪宅有望跑贏普通住宅。不過,若中國經濟崩潰,香港樓價未來便可能跌 40%至 50%。」

今年較艱辛

美聯集團主席黃建業:
「樓市看得比較保守。由於香港經濟欠佳,利率向上,加上受到歐債危機拖累,香港又要聽從中央穩定樓市,故此 2012年樓市將會比較艱辛,若政策不變,相信本港樓市肯定會出現輕微調整,交投有機會打八至八五折。不過,內地經濟仍保持穩定增長,北水仍會持續湧港,有利樓市。」